Il Condominio nel Codice Civile

LIBRO TERZO DELLA PROPRIETA'

TITOLO VII Della comunione

CAPO II Del condominio negli edifici *(Commento all'articolo del codice civile)

Art.1117 - Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
*La norma contiene un dettagliato elenco di tutte le parti di un edificio oggetto di proprietà condivisa tra i proprietari delle singole unità immobiliari. Tuttavia è utile rimarcare la derogabilità della norma, poichè è essa stessa a precisare che "titolo contrario (es. rogito notarile)può attribuire alcune delle parti elencate in esclusiva solo a dei condomini anche se è preferibile parlare di derogabilità relativa considerato che alcune di esse (es. muri maestri) non potranno mai essere oggetto di proprietà esclusiva.

Art.1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

*La norma ribadisce il carattere strumentale del condominio sulle parti comuni dell'edificio rispetto alle parti (unità immobiliari) di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art.1119 - Indivisibilità - Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. *La norma contiene un principio generale secondo cui le parti comuni dell'edificio risultano indivisibili (contrariamente a quanto disposto dall'art. 1111 in tema di comunione che prevede il principio della normale divisibilità della cosa comune). Tuttavia la seconda parte dell'articolo riconosce un'eccezione consentendo la divisione quando ciò possa farsi senza rendere incomodo l'uso della cosa a ciascun altro condomino.

Art.1120 - Innovazioni - I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. *Tale norma consente di attuare anche alterazioni sostanziali delle cose comuni e modifiche sulla destinazione originaria delle stesse a condizione che ciò non rechi pregiudizio al condominio e non renda talune parti inservibili anche ad un solo condomino.

Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie - Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. *La norma in commento consente ai condomini di porre in essere anche innovazioni gravose (che comportano gravi spese) o innovazioni voluttuarie (non necessarie al condominio). Tuttavia solo coloro che trarranno beneficio da tali innovazioni saranno tenuti a contribuire, a condizione che le stesse permettano un'utilizzazione separata; contrariamente l'innovazione sarà consentita solo se coloro che intendono portarla a compimento saranno disposti a farsi interamente carico delle spese.

Art.1122 -Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune - Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. *L'art. 1122 regolamenta il caso in cui il singolo condomino nel piano o porzione di piano (appartamento) di sua proprietà intenda eseguire opere o manufatti. A tal fine la disposizione regolamente l'ipotesi in cui si crei un conflitto tra il singolo condomino e il condominio generale optando a favore di quest'ultimo e stabilendo che se l'opera preventivata possa comportare danni sulle parti comuni dell'edificio, essa non sarà mai attuabile. Tale norma potrà richiamarsi anche nel caso in cui l'opera sia stata eseguita all'interno di una proprietà privata senza recare grave pregiudizio nè tantomeno un materiale danno su una parte comune, come nel caso di alterazione del decoro architettonico.

Art.1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. *La norma in oggetto regolamenta il corretto riparto delle spese relativo a parti o servizi comuni, stabilendo che ove le stesse riguardino la conservazione e il godimento delle parti da tutti utilizzabili, nonchè i servizi presenti (es. ascensore) o le innovazioni deliberate dalla maggioranza dovrà attuarsi una ripartizione in misura proporzionale (con l'ausilio delle tabelle millesimali) al valore di proprietà di ciascuno. Trattasi quindi di una presunzione di eguale utilizzo che potrà essere superata se talune parti saranno destinate a servire i condomini in misura diversa; in tal caso le spese dovranno essere ripartite solo tra i condomini interessati ed in misura proporzionale all'uso che ciascuno di essi potrà farne. La presunzione (di medesimo utilizzo) verrà altresì' superata se le parti comuni saranno poste solo al servizio di un gruppo di condomini che ne trarranno utilità e le cui spese saranno interamente a loro carico. Non sempre però verranno applicati i millesimi di proprietà ("salvo diversa convenzione") e quindi per la ripartizione delle spese potranno utilizzarsi differenti criteri talvolta stabiliti dalla stessa legge (es. art. 1124-1126).

Art.1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale - Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. *Richiamando l'art. 1123 c. 1 del Codice Civile il quale riconosce normalmente la "proporzionalità" per il riparto delle spese su parti comuni ma contestualmente prevedendo una deroga (salvo diversa convenzione) a tale principio, l'art. 1124 è da considerarsi poichè rappresenta una di quelle disposizioni normative che fissano del dettaglio una modalità di ripartizione "eccezionale" per le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale.

Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. *( Vedi commento art. 1124)

Art.1126 - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. *( Vedi commento art. 1124)

Art.1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio - Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. *La norma contiene un principio speciale in forza del quale il proprietario dell'ultimo piano di un edificio e il proprietario esclusivo del lastrico solare possono sopraelevare l'edificio medesimo senza alcuna autorizzazione dell'assemblea ma unicamente ottenendo la relativa concessione edilizia e corrispondendo agli altri condomini un'indennità pari al valore dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto l'importo della quota a lui spettante. Deroghe a tale principio potranno aversi qualora il contrario risulti da titolo, se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano, se la sopraelevazione possa pregiudicare l'aspetto architettonico ovvero diminuire l'aria o la luce ai piani sottostanti.

Art.1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio - Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. *La norma regola le ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio determinato da cause indipendenti dalla volontà dei condomini. Laddove il perimento interessi il fabbricato nella sua totalità ovvero in misura pari ai 3/4 del suo valore, il condominio potrà considerarsi sciolto. Qualora invece esso riguardi una porzione minore del fabbricato si ritiene che i condomini debbano provvedere alla ricostruzione delle parti comuni (decidendo autonomamente sulla ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva). Ciò si avrà però solo nel caso in cui il perimento sia di ridotta entità, essendo invece necessaria una deliberazione assembleare (art. 1136 c.2) per un perimento di maggiore dimensione.

Art.1129 - Nomina e revoca dell'amministratore - Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro. *Tale articolo rappresenta la prima disposizione che regolamenta l'organizzazione del condominio per mezzo dell'Amministratore e dell'Assemblea dei condomini. Tale norma nello specifico si riferisce all'Amministratore di Condominio prevedendo l'obbligatorietà della nomina (tra sogggetti interni o esterni) quando i condomini siano più di quattro. Nel caso l'assemblea non provveda, è data facoltà ad uno o più condomini di ricorrere all'autorità giudiziaria per una nomina extra-assembleare. L'Amministratore dura in carico un anno ( rendendo perciò impugnabili i titoli prevedendi nomina eccedente tale periodo) e la revoca potrà essere fatta in ogni tempo dall'Assemblea. Revoca potrà aversi anche da parte dell'Autorità Giudiziaria (su ricordo di ciascun condomino) se per due esercizi l'Amministratore non abbia reso conto della propria gestione, ovvero vi siano gravi sospetti di irregolarità o nel caso vi sia stata una citazione o provvedimento con un contenuto esorbitante le sue attribuzioni ed egli non abbia dato immediata notizia all'Assemblea. Tanto la nomina che la revoca dovranno essere annotate in apposito registro (trattasi del registro del condominio).

Art.1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. *L'art. 1130 indica nel dettaglio i compiti spettanti all'Amministratore di Condominio. Tralasciando un commento degli stessi, facilmente comprensibili da un'attenta disamina della disposizione normativa, è nostra premura osservare che tali compiti non si esauriscono con tale disposizione, essendone previsti degli ulteriori. Ad esempio è utile rimarcare che il condominio con l.27/12/1997 n.449 (finanziaria per il 1998) è rientrato tra i sostituti di imposta e pertanto nuovi obblighi sono ricaduti sull'Amministratore, al quale fiscalmente sono stati attributi una serie di nuovi adempimenti ulteriormente incrementati per effetto della legge Finanziaria 2007 (la 296/2006)la quale a partire dal 1 gennaio 2007 obbliga altresì l'Amministratore al versamento della ritenuta d'acconto del 4% anche sulle fatture relative ai fornitori.

Art.1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. *La norma stabilisce che l'Amministratore ha la rappresentanza dei condominio e potrà/dovrà stare in giudizio per loro conto, conto terzi o contro alcuni condomini per conto della maggioranza assembleare. Si parla quindi di una rappresentanza processuale sia attiva che passiva e che non và confusa con la rappresentanza volontaria venendo indicate dalla legge le attribuzioni facenti capo all'Amministratore di condominio nè con la rappresentanza organica avendo l'Amministratore sempre la rappresentanza del condomini (o della maggioranza assembleare) e non del condominio.

Art.1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti - Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. *L'art. 1132 c.c. consente al singolo condomino che dissenta con la delibera assembleare di promuovere una lite attiva o di resistere ad una citazione, di manifestare il proprio dissenso ed esonerarsi dall'eventuale esito negativo della lite stessa entro 30 giorni con atto notificato all'Amministratore. Tuttavia il dissenso sarà vincolante solo verso gli altri condomini poichè laddove in seguito a lite passiva la controparte risulti vittoriosa, anche il condomino dissenziente sarà tenuto a pagare quanto dovuto. Egli in questo caso sarà solidamente obbligato insieme agli altri, salvo il diritto di rivalsa nei loro confronti. Qualora invece dalla lite ne sia derivato un vantaggio per l'intero condominio, anche il condomino dissenziente dovrà concorrere alle spese di giudizio che non siano state possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art.1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore - I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137. *La norma in esame stabilisce che i provvedimenti adottati dall'Amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni ed in ossequio di quanto stabilito dall'art. 1130 c.c. sono obbligatori per tutti i condomini, i quali potranno tuttavia impugnarli dinnanzi all'Assemblea quando essi siano illeciti o inopportuni con conseguente possibilità di ricorso dinnanzi all'autorità giudiziaria ordinaria (civile o penale) nel caso di provvedimento illecito.

Art.1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. *La norma stabilendo un principio diverso rispetto a quello previsto per la comunione informa che il condomino che abbia sostenuto delle spese per cose o servizi comuni senza autorizzazione Assembleare o dell'Amministratore non avrà diritto ad alcuna restituzione della somma impiegata eccetto il caso in cui essa sia stata anticipata per far fronte ad una spesa urgente e differendo la quale sarebbe potuto derivare un grave danno per il condominio.

Art.1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini - Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. *L'art. 1135 regolamenta i compiti facenti capo all'Assemblea dei Condomini. Essa in via generale delibera su tutto quanto riguardi le parti comuni dell'edificio, provvede alla nomina e revoca dell'Amministratore, all'approvazione del rendiconto e del preventivo di gestione e a tutte le opere di manutenzione ordinaria/straordinaria. Riguardo queste ultime anche l'Amministratore potrà autonomamente provvedere, ma a condizione che esse siano urgenti ed indifferibili e con l'obbligo di riferirne in prima riunione. Tuttavia i compiti dell'Assemblea non si esauriscono solo con tale disposizione normativa essendovene ulteriori altre, previste da numerose norme del presente capo.

Art.1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni - L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. *Questa norma disciplina sulle maggioranze necessarie alla corretta costituzione dell'Assemblea e sulla validità delle delibere. Parlando di costituzione si afferma che essa è da considerarsi regolare in prima convocazione con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Qualora l'assemblea non possa deliberare per mancanza del numero legale, essa dovrà farlo in seconda convocazione (almeno nel giorno successivo e non oltre dieci giorni dalla medesima) con un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti ed 1/3 del valore dell'edificio (che quindi dovranno essere almeno presenti per la regolare costituzione della seconda convocazione). Diversa è la maggioranza per rendere valide le delibere e che tende a differenziarsi a seconda della materia trattata; nello specifico in prima convocazione ogni delibera necessiterà sempre di almeno un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà (500 millesimi) del valore dell'edificio. In seconda convocazione, come detto, sarà invece necessaria almeno la medesima maggioranza richiesta per la costituzione qualora trattasi di disposizioni ordinarie, mentre per quelle che riguardano la nomina e revoca dell'Amministratore o sulle liti attive e passive o su quelle che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore nonchè tutte le delibere che riguardano la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità dovranno essere sempre prese con la maggioranza prevista per la prima convocazione (maggioranza intervenuti e almeno 500 mm). Le delibere che invece riguardano le innovazioni previste dall'art. 1120 c.1 dovranno sempre essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio. Delle delibere (anche di quella deserta) dovrà farsi verbale, impugnabile qualora si accerti che non tutti i condomini siano stati invitati alla riunione. Infine è bene precisare che tanto per la costituzione che per la validità delle delibere sono necessarie entrambe le maggioranze prescritte, contestandosi le tesi di chi ritiene prioritaria la maggioranza millesimale e non quella di "teste".

Art.1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea - Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. *La norma consente ai condomini che hanno votato contro ad una delibera assembleare (o non hanno espresso votazione) di impugnare la stessa, ove contraria alla legge o al regolamento di condominio. Trattasi di delibere annullabili poichè per quelle affette da nullità ( cioè illecite) è consentita l'impugnazione in ogni tempo e da parte di qualsiasi condomino.

Art.1138 - Regolamento di condominio - Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. *La norma prevede l'obbligo di formare un regolamento qualora i proprietari sia superiore alle dieci unità. In tal caso e qualora trattasi di regolamento assembleare, per l'approvazione dello stesso sarà richiesta la maggioranza stabilita dall'art. 1136 c.2 a differenza di un'eventuale revisione di quello esistente contrattuale per cui saranno previste maggioranze diverse a seconda dell'articolo che si intende modificare. Le norme del regolamento di condominio incontreranno sempre due limiti, poichè infatti non potranno menomare i diritti di ciascun condomino (come risultante da atti d'acquisto o da convenzioni) ed in nessun caso potranno derogare alle dispozioni del codice civile inderogabili (art. 1118 c.2, 1119-1120-1129-1131-1132-1136-1137 e disp.att. 72 e 155).

Art.1139 - Rinvio alle norme sulla comunione - Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in generale. *L'ultimo articolo di tale capo afferma che per tutto quanto non espressamente previsto dagli art. 1117-1138 dovrà farsi richiamo alle norme sulla comunione in generale (1100 ss; disp. att.61-62)